Qué es el ibi, cuándo se paga y cómo se calcula

Por lo general, los propietarios de viviendas, locales, oficinas o edificios están obligados a pagar un tributo municipal por dichas posesiones. Vamos a ver qué es el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), los tipos de IBI que existen, cómo y dónde se paga, las exenciones de pago contempladas en nuestras leyes y mucha más información relacionada con este tributo.

¿Qué es el IBI?

La adquisición de propiedades inmobiliarias (pisos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, oficinas, edificios, garajes?) conlleva su inscripción catastral, y vincula a los propietarios a pagar anualmente una tasa por ostentar esta titularidad. En otras palabras, la posesión de un inmueble constituye un hecho imponible para este tributo.

Por lo tanto, el IBI es un impuesto directo y obligatorio destinado a gravar la titularidad de los bienes inmuebles; los organismos responsables de fijar su cuantía y de proceder a su recaudación son los ayuntamientos.

Tal y como se refleja en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, tiene consideración de impuesto (o tasa) municipal. No depende de las Comunidades Autónomas, aunque su gestión es compartida entre el Estado y los ayuntamientos, como veremos más adelante.

¿Qué es el IBI de una casa?

Nos referimos al IBI de una casa como el impuesto que grava concretamente la titularidad de una vivienda, en contraposición al IBI de un local comercial, de un garaje o de una propiedad rústica.

Como detallaremos en adelante, hay factores que pueden hacer que el valor del IBI fluctúe, por lo general, al alza: es por ello por lo que algunos ayuntamientos incluyen en sus ordenanzas municipales unos coeficientes reductores para reducir el impacto de la subida del IBI para sus contribuyentes.

¿Qué es el IBI urbano? ¿Y qué es el IBI rústico?

La naturaleza del inmueble influye en el cálculo del IBI, dado que existe una clara diferenciación a nivel municipal entre el tratamiento que se da a los inmuebles de naturaleza urbana y a los inmuebles de naturaleza rústica.

De hecho, cada uno de estos inmuebles está sometido a una calificación distinta por parte de los ayuntamientos. Tal y como veremos en el siguiente apartado, el cálculo del importe del IBI estará condicionado a dicha calificación.

¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?

Los ayuntamientos son los organismos responsables de fijar el valor del IBI de los inmuebles que estén ubicados en su municipio; el importe del IBI se calcula en función del valor catastral del inmueble, al que se agrega un porcentaje que viene determinado por las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento.

El valor catastral de un inmueble depende de factores como su antigüedad, su localización, el valor actual y las características urbanísticas del suelo, y el coste material de las construcciones. Normalmente es inferior al 50% del actual valor de mercado del inmueble, y se actualiza anualmente según los Presupuestos Generales del Estado.

Al valor catastral se le añade un tipo impositivo determinado por unos coeficientes proporcionados por la Agencia Tributaria, y calculados según los parámetros de la Ley de las Haciendas Locales; actualmente, dicho porcentaje oscila entre el 0,4% y el 1,3%, siendo el propio ayuntamiento quien elige la tasa que aplicará sobre los inmuebles de su territorio.

Además, volviendo sobre la diferenciación entre inmuebles rústicos y urbanos, los porcentajes que se aplican también son diferentes: concretamente, los rústicos están sometidos a un porcentaje más reducido (entre el 0,3% y el 0,9%).

Esta doble intervención por parte de Hacienda explica por qué el IBI no es un impuesto íntegramente gestionado por los ayuntamientos. Además, éstos están obligados a revisar el valor catastral de sus inmuebles cada diez años. En 2013, Hacienda descubrió que más de 7.500 ayuntamientos de toda España llevaban sin actualizar sus valores catastrales unos 18 años, lo cual significó una subida promedio del 10% del valor del IBI en todo el país, y llegándose a encontrar diferencias en el tipo impositivo del IBI por provincias distintas de hasta 625 euros.

¿Cuánto se paga de IBI?

Por lo tanto, para calcular cuánto se paga de IBI, tendremos que partir de la base imponible del tributo, que es el valor catastral del inmueble; esta información es de acceso público y se puede consultar en Internet en la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo las señas del inmueble en su motor de búsqueda.

A continuación, aplicaremos el tipo de gravamen (el porcentaje del que hablábamos antes) a la base liquidable: esta cifra variará según la naturaleza del inmueble (urbana, rústica o de características especiales). Y, finalmente, tendremos que aplicar los coeficientes reductores, si es que el ayuntamiento del municipio los contemplase.

Toda esta información suele estar a disposición de los ciudadanos en los sitios web de cada consistorio o, en su defecto, en los servicios de atención ciudadana. Sin embargo, lo más normal es que el propio ayuntamiento haga llegar a todos los contribuyentes una carta informativa donde se notifica el importe del IBI, y que incluye los detalles de sus propiedades inmobiliarias, como la referencia y el valor catastral y las tasas aplicables en el cómputo del IBI.

Sin embargo, no hay que dar por hecho que los distintos ayuntamientos vayan a adelantarse: es conveniente acudir a los servicios de atención al ciudadano y preguntar por los plazos que el consistorio maneja para pagar este tributo.

El IBI en la declaración de la renta

El pago del IBI ha de ser incluido en la declaración anual del IRPF, y no sólo el IBI de la vivienda habitual, sino también el de segundas residencias. Es un error muy común del contribuyente a la hora de presentar su declaración de la renta.

¿Cuándo se paga el IBI?

Al estar delegada la gestión del IBI en los ayuntamientos, cada uno es libre de fijar un periodo de cobro de este impuesto: por ejemplo, mientras que el Ayuntamiento de Madrid cobra el IBI entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre del año en curso, el Ayuntamiento de Valencia lo hace entre el 1 de marzo y el 30 de abril.

También suele existir la opción de fraccionar el pago en plazos: nuevamente, cada autoridad local establecerá los criterios y plazos para que los contribuyentes paguen el IBI de forma fraccionada.

¿Cómo se paga el IBI? ¿Dónde se paga el IBI?

El pago del IBI se puede realizar de dos formas: mediante un ingreso directo o mediante un giro bancario en la cuenta del titular del inmueble.

El ingreso se realizará en las entidades financieras colaboradoras con el ayuntamiento: normalmente, en la carta que se envía a cada contribuyente, el gobierno local le informa de qué bancos pueden realizar este servicio de recaudación en su nombre.

También se puede optar por domiciliar el recibo en la cuenta bancaria: en la propia carta del impuesto, suele haber un espacio para que el contribuyente rellene sus datos y lo entregue en el ayuntamiento, autorizando el giro anual del IBI.

Derechos adquiridos por el pago del IBI

Pagar el IBI concede esta serie de derechos, y no hay ningún otro título jurídico que constituya hecho imponible del impuesto:

  1. Concesión administrativa.
  2. Superficie.
  3. Usufructo.
  4. Propiedad.

Sin embargo, puede existir una concurrencia de derechos al pagar el IBI: la obligación del pago recaerá sucesivamente en los titulares según el listado anterior, en el mismo orden de prioridad.

Dicho de otro modo: en primer lugar, la persona titular de la concesión administrativa será quien tenga que pagar el IBI. En su defecto, esta obligación recaería en el titular del derecho de superficie; en ausencia de los dos anteriores, tendría que pagarlo el titular del derecho de usufructo y, en último término, si no concurriesen los anteriores, lo tendría que pagar el titular del derecho de propiedad.

Hay un caso especial: en el contexto de la compraventa de una vivienda, el IBI lo tendrá que pagar el que haya sido propietario de ésta a fecha 1 de enero del año en el que haya tenido lugar la operación. El vendedor, sin embargo, podrá repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo en el que haya disfrutado de la vivienda durante el ejercicio al que pertenezca el tributo.

¿Qué pasa si no pagas el IBI?

La omisión de pago del IBI se considera una infracción tributaria y, como tal, está sometida a los procedimientos sancionadores y de cobro previstos por Hacienda. Cabe destacar que existen varios niveles de incumplimiento de esta obligación fiscal:

  1. Si pagases el IBI fuera de plazo, se te aplicará un recargo del 5% sobre la cuantía que tuvieses que pagar. Te recomendamos tener cuidado con esto, porque cada ayuntamiento decide cuántos días «de margen» da a sus ciudadanos para pagar el IBI con este pequeño recargo.
  2. Si el pago del IBI se retrasase más, se te hará llegar una Providencia de Apremio, en donde el recargo será superior (un 20%); en estas notificaciones tributarias, se concede al contribuyente la posibilidad de un pago voluntario antes de una fecha con un descuento del 10%.
  3. Si también venciese el plazo fijado en la Providencia de Apremio, a ese recargo del 20% habrá que sumarle unos intereses de demora.
  4. En último término, si sigues sin pagar el IBI, te expondrás a que la Agencia Tributaria intervenga tus cuentas para cobrarse la deuda; si no pudiese satisfacerse con el dinero que tienes en el banco, podrías sufrir un embargo de bienes hasta que liquides por completo tu deuda.

No obstante, el derecho de la Administración a exigir el pago de las deudas tributarias se extingue a los cuatro años (derecho al olvido). Si el ayuntamiento cometiera el error de no cobrarte el IBI alguna vez, dispondrá de cuatro años para reclamártelo.

Bonificaciones, exenciones y subvenciones del IBI

No todos los bienes inmuebles están sujetos a la obligación de pagar el IBI o, al menos, en su totalidad: son aptas para acogerse a bonificaciones sobre el IBI las VPO (viviendas de protección oficial) hasta en un 50% del importe, o los inmuebles rústicos de cooperativas agrarias, hasta en un 95%.

Cada ayuntamiento puede elegir si decide aplicar bonificaciones adicionales a los contribuyentes que cumplan ciertos requisitos especiales: por ello, muchos gobiernos locales aplican descuentos a familias numerosas en el pago del IBI.

Inmuebles exentos de IBI

Mención aparte merecen las exenciones del IBI, es decir, inmuebles y situaciones especiales que, aun constituyendo un hecho imponible, no tienen la obligación de satisfacer el impuesto:

  1. Inmuebles cuya propiedad recaiga en el Estado, en las Comunidades Autónomas o en cualquier entidad municipal, comprendiendo también aquellos que estén afectos directamente a la defensa nacional, la seguridad ciudadana o a servicios educativos y penitenciarios.
  2. Bienes comunales y montes vecinales en mano común.
  3. Edificios diplomáticos o consulares a los que se les pueda aplicar una exención en virtud de convenios internacionales.
  4. Edificios de organismos oficiales (locales, autonómicos o estatales), en términos análogos a los del puntos anterior.
  5. Inmuebles cuya propiedad ostente la Iglesia Católica o asociaciones confesionales o no católicas reconocidas, como es el caso de la Cruz Roja Española.
  6. Superficies de montes poblados con especies de crecimiento lento, determinadas reglamentariamente.
  7. Terrenos ocupados por líneas ferroviarias, y todos los edificios construidos en dichos espacios, como estaciones o almacenes (en general, cualquier servicio indispensable para la explotación de las líneas de ferrocarriles).
  8. Inmuebles que hayan sido incorporados al Patrimonio Histórico de España.
  9. Inmuebles urbanos y rústicos con cuota líquida inferior a 6 (seis) euros.
  10. Inmuebles cuya titularidad recaiga en entidades sin ánimo de lucro, y en aquellas entidades contempladas según la Ley 49/2002, de 23 diciembre.

Adicionalmente, existen otros supuestos de exención del IBI que, si bien no están reconocidos de oficio en nuestro marco jurídico, sí que pueden solicitarla formalmente:

  • Inmuebles destinados, total o parcialmente, a la enseñanza por parte de centros docentes concertados, en cuyo caso la exención se aplicaría a razón de la superficie proporcional en metros cuadrados que se dedique a este fin.
  • Inmuebles declarados como monumentos o jardines históricos de interés cultural, de forma expresa e individual, siempre y cuando no sirvan como objeto de actividades lucrativas.
  • Superficies de montes que acojan repoblaciones forestales o regeneración de masas arboladas.

Ahora que sabes qué es el IBI, deberías tener claro en qué casos tienes que pagarlo y en cuáles puedes beneficiarte de exenciones o bonificaciones: lo que está claro es que no se recomienda eludir su pago o no pagarlo a tiempo. No obstante, si tienes dudas lo mejor es que consultes con un abogado especializado

También puedes consultar uno de los casos de éxito de nuestro despacho, la primera sentencia contra la subida de IBI, por parte del Ayuntamiento de Zaragoza, a doscientos estacionamientos comunitarios.

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